Продажа квартиры, где проживает ребенок

Продажа квартиры – всегда хлопотное и энергозатратное дело. На процедуру продажи способно повлиять множество различных обстоятельств, а одной из самых распространенных и проблемных ситуаций является продажа квартиры, в которой живет несовершеннолетний ребенок. О том, как стать владельцем такой квартиры или грамотно осуществить сделку по отчуждению недвижимости, рассказывает адвокат Андрей Комиссаров.

Причины сложностей

Продать квартиру, где проживает несовершеннолетний ребенок, сложно не только потому, что для этого требуется получить большое количество разрешительных документов. Причина и в том, что покупатели, банки и страховые компании чаще всего не желают участвовать в подобных сделках. Кроме этого, законодательство, регулирующее продажу недвижимого имущества в России, до сих пор остается несовершенным.

Законодательная часть

Особенности сделок с недвижимостью несовершеннолетних лиц в России регулируются несколькими нормативными актами: законом об опеке и попечительстве, Конституцией, Гражданским, Жилищным и Семейным кодексами, а также законом о приватизации.

Ребенок – собственник квартиры

Ситуация с продажей квартиры значительно усложняется, если семья с ребенком хочет продать объект недвижимости, который находится в социальном найме (в собственности муниципалитета): перед продажей квартиру следует приватизировать. При этом в процессе приватизации исключить ребенка из числа собственников нельзя, а чтобы продать квартиру с ребенком-собственником, необходимо получить согласие от представителей органов опеки. Это правило справедливо и при совершении других сделок – обмене или дарении.

Чтобы получить разрешение, следует обратиться за консультацией к сотрудникам муниципалитета по месту регистрации. Всего в Санкт-Петербурге насчитывается 18 муниципальных округов. Это рекомендуется сделать еще до начала всех действий: потребуется некоторое время, чтобы согласовать схему сделки, уточнить список необходимых документов и узнать подробнее о сроках.

Финальное посещение органов опеки должно состояться для подписания необходимых документов на этапе подготовки документов для оформления сделки. За детей до 14 лет подписи в документах ставят их родители. Собственник-ребенок старше 14 лет должен подписать бумаги самостоятельно после письменного разрешения родителей. При этом согласие должны дать оба родителя: даже тогда, когда они состоят в официальном разводе.

На практике чаще всего вместе с продажей старой квартиры семья переезжает в новую. В такой ситуации органы опеки охотно идут навстречу родителям и разрешают «обмен», если в новой квартире ребенок получит в собственность столько же «метров» площади, сколько у него было ранее.

Когда площадь новой квартиры меньше (такое тоже встречается достаточно часто), потребуется увеличить долю ребенка. Для получения разрешения на сделку чиновникам нужно предоставить запрос от нотариуса, занимающегося проведением сделки, а также документы на обе квартиры.

Ребенок прописан в квартире

Обычно ребенок живет в квартире, в которой не имеет доли собственности. В таком случае при сделке по отчуждению недвижимости получать согласие органов опеки нет необходимости (кроме случаев, когда ребенок находится без попечения родителей). Впрочем, при продаже квартиры ребенка придется из нее выписать.

Если взрослый человек может выписаться, образно говоря, «в никуда», то в случае с несовершеннолетним закон обязывает родителей (опекунов) сразу зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. Место проживания должно отвечать определенным санитарно-техническим нормам и быть пригодным для жизни. Местоположение квартиры, ее размер и другие характеристики не имеют особого значения.

Но здесь есть один нюанс. В ГК РФ в статье «Место жительства гражданина» сказано о том, что местом жительства детей до четырнадцати лет должно быть место жительства их законных представителей (родителей). Это значит, что до момента заключения договора купли-продажи придется найти место регистрации, по крайней мере, для одного из родителей (опекунов).

Нестандартные ситуации

Реже случаются нестандартные ситуации, когда покупка новой квартиры в момент продажи старой не является обязательной:

• Например, если семья меняет ПМЖ и уезжает из Российской Федерации, органы опеки могут согласовать продажу квартиры при наличии необходимых документов из ОВИР;
• Чиновники могут пойти навстречу, если семья переезжает на постоянное место жительства в другой город. Однако в данной ситуации денежные средства, вырученные от продажи недвижимости, придется перевести на счет ребенка. Кроме того, есть срок, в течение которого необходимо приобрести недвижимость в другом городе. По истечении этого периода чиновники получат право аннулировать сделку о продаже;
• Если квартира продается взамен покупки новой в строящемся доме, органы опеки также могут дать свое согласие. Здесь главным условием является высокая степень готовности дома к сдаче, а также наличие ДДУ с компанией-застройщиком.

Решение проблемных и сложных ситуаций

Юристы сходятся во мнении, что при получении разрешения на продажу квартиры со стороны органов опеки общение с чиновниками не должно становиться противостоянием. Необходимо стремиться к компромиссу, в котором главное место занимает поиск лучшего решения для ребенка. Это значит, что родители в первую очередь должны убедить представителей власти в том, что сделка не ущемит интересы и права несовершеннолетнего.